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Usucapião Extrajudicial: descubra o que é e quando se aplica
Em muitos processos de regularização — especialmente aqueles que envolvem atualização de confrontações — uma exigência recorrente tem aparecido nas notas devolutivas de alguns Registros de Imóveis:
“O ato pretendido… só poderá ser praticado com a apresentação da certidão expedida pela Prefeitura referente às confrontações do imóvel.”
Ocorre que o artigo 213, inciso I, alínea “b”, da Lei nº 6.015/73 não prevê a obrigatoriedade dessa certidão emitida pela Prefeitura. E é aí que começa o impasse.
A importância da regularização imobiliária
A regularização imobiliária é uma etapa essencial para garantir tanto a plena utilização jurídica quanto o aproveitamento econômico de um imóvel. Entre os diversos instrumentos disponíveis, a Usucapião Extrajudicial se apresenta como uma alternativa mais rápida e menos onerosa, especialmente quando comparada ao processo judicial.
No entanto, é importante ressaltar que essa modalidade não se aplica a todos os casos, exigindo critérios específicos para sua adoção.
O que é Usucapião Extrajudicial?
A Usucapião Extrajudicial é um procedimento administrativo que permite a aquisição da propriedade com base no exercício prolongado da posse, desde que esta apresente as características exigidas por lei: contínua, pacífica e com ânimo de dono.
Essa modalidade está prevista no art. 216-A da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e regulamentada pelo Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
O trâmite ocorre diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, dispensando a abertura de processo judicial — desde que todos os requisitos legais e documentais estejam corretamente atendidos.
Quando a Usucapião Extrajudicial é possível?
A via extrajudicial poderá ser utilizada somente quando estiverem presentes os seguintes elementos:
Posse qualificada e prolongada, de acordo com o tipo de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana ou rural)
Ausência de litígio ou contestação da posse
Posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção clara de exercer o domínio
Comprovação do tempo de posse, por meio de documentos e testemunhos
Anuência expressa dos confrontantes, registrada na planta e memorial descritivo
Imóvel não pode ser público, em nenhuma hipótese
Apresentação de justo título e/ou outros documentos que qualifiquem a posse, conforme o caso
Etapas do procedimento administrativo
O processo de Usucapião Extrajudicial segue um fluxo estruturado, que geralmente envolve:
Contratação de advogado(a) – responsável pela análise jurídica, reunião documental, elaboração do requerimento e acompanhamento do processo
Atuação de profissional técnico habilitado – elaboração da planta, memorial descritivo e Laudo Técnico Dominial, com emissão de ART ou RRT
Reunião de documentos comprobatórios da posse – como contratos, contas em nome do ocupante, carnês de IPTU, entre outros
Obtenção de certidões negativas e demais documentos exigidos
Protocolo do requerimento no cartório de registro de imóveis
Manifestação de órgãos públicos competentes, como Prefeitura e Ministério Público
Registro da propriedade em nome do possuidor, após o cumprimento de todas as exigências legais
Quando a via extrajudicial não é possível?
Apesar de suas vantagens, a Usucapião Extrajudicial não poderá ser utilizada nas seguintes situações:
Existência de conflito com vizinhos ou litígios envolvendo o imóvel
Imprecisão técnica na documentação apresentada (como planta mal elaborada ou descrição inconsistente)
Quando o imóvel for público, ainda que esteja abandonado
Ausência de consenso entre confrontantes ou negativa de algum interessado
Nesses casos, a regularização deverá ser buscada pela via judicial, com a atuação de advogado habilitado.
Por que optar pela Usucapião Extrajudicial?
Existem várias razões para considerar essa modalidade, como:
Redução de despesas com custas processuais e honorários
Maior agilidade – em média, o trâmite leva de 6 a 12 meses
Menor burocracia e mais previsibilidade, desde que conduzida por profissionais experientes
A Usucapião Extrajudicial é, portanto, uma ferramenta eficaz para reconhecer juridicamente a propriedade de imóveis adquiridos por posse prolongada. Contudo, a correta condução técnica e jurídica é fundamental para o sucesso do procedimento. Afinal, cada detalhe — desde a análise inicial até a montagem documental e a interlocução com cartórios e órgãos públicos — pode fazer toda a diferença.
Vamos abrir o debate
Você já enfrentou algo parecido nos seus processos? Como lidou com a recusa cartorial, mesmo apresentando toda a documentação possível? Vamos abrir esse debate e buscar soluções mais inteligentes e eficazes, dentro dos limites da legislação.
Priscila Liberato
Engenheira Civil | Retificação de Área
Tags: Regularização Imobiliária | Retificação De Área | Registro De Imóveis | Incorporação Imobiliária | Segurança Jurídica
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