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Unificação de matrículas: onde muitos processos travam antes mesmo de começar.
Na teoria, parece simples: basta juntar várias matrículas em uma única. No entanto, na prática, trata-se de um dos atos registrais mais sensíveis e, consequentemente, um dos que mais geram devolutivas nos cartórios.
A unificação de imóveis é, portanto, uma etapa estratégica, especialmente em projetos de incorporação imobiliária que envolvem terrenos compostos por múltiplos lotes. Contudo, se alguns pontos não forem verificados antecipadamente, aquilo que deveria ser uma fase de viabilização pode se transformar em um obstáculo técnico e jurídico de alto impacto. E, infelizmente, muitos só percebem isso tarde demais.
Você organiza os documentos, protocola no Registro de Imóveis e, em vez de avançar, recebe uma nota devolutiva com exigências. O motivo é claro: unificar não é simplesmente “juntar áreas”. É um ato que exige coerência dominial, técnica e legal.
Principais pontos críticos que devem ser analisados antes de solicitar a unificação de matrículas:
Mesma titularidade em todas as matrículas – É fundamental que todos os imóveis estejam registrados em nome da mesma pessoa física ou jurídica.
Continuidade territorial – Os terrenos devem ser contíguos, ou seja, fazer divisa entre si para que o ato seja viável.
Coerência nas descrições perimetrais – Matrículas com medidas ou áreas ausentes, descrições imprecisas ou divergentes precisam, necessariamente, ser retificadas previamente.
Ausência de ônus impeditivos – Hipotecas, penhoras, indisponibilidades ou cláusulas de inalienabilidade devem ser analisadas com atenção. Vale ressaltar que alguns ônus podem impedir o ato de unificação, sendo necessário o seu cancelamento prévio.
Já acompanhei processos travados por detalhes que poderiam ter sido facilmente evitados com uma simples análise prévia. Assim, antecipar o diagnóstico técnico e dominial reduz drasticamente as exigências, evita retrabalhos e protege o cronograma, o orçamento e, sobretudo, as expectativas comerciais do projeto.
O custo real de ignorar esses pontos:
Devolução com exigências e suspensão de prazos;
Necessidade de correção do material técnico;
Interferência direta no cronograma do registro de incorporação.
Um processo bem conduzido começa antes mesmo do protocolo. Isso significa que uma unificação bem planejada acelera todas as etapas subsequentes, especialmente se o próximo passo for o registro da incorporação.
Muitas incorporadoras ainda enfrentam atrasos, exigências inesperadas e custos adicionais simplesmente por não anteciparem inconsistências cartoriais que poderiam ter sido mapeadas desde o início.
Portanto, fica claro que a segurança jurídica de uma incorporação começa na base — e essa base está na leitura correta de cada matrícula.
Vamos abrir o debate
Você já enfrentou algo parecido nos seus processos? Como lidou com a recusa cartorial, mesmo apresentando toda a documentação possível? Vamos abrir esse debate e buscar soluções mais inteligentes e eficazes, dentro dos limites da legislação.
Priscila Liberato
Engenheira Civil | Retificação de Área
Tags: Regularização Imobiliária | Retificação De Área | Registro De Imóveis | Incorporação Imobiliária | Segurança Jurídica
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