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Incompatibilidade entre Projeto Legal e Matrícula: como evitar problemas na incorporação imobiliária
Hoje quero abordar um tema que vivencio com frequência nos bastidores da regularização imobiliária: a incompatibilidade entre o projeto legal aprovado e as informações constantes nas matrículas dos terrenos, especialmente no que diz respeito ao princípio da especialidade objetiva.
O projeto legal é, sem dúvida, um dos documentos mais importantes e essenciais exigidos para o registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, quando surgem divergências entre o que está representado no projeto e o que consta nos registros imobiliários, o processo de incorporação pode ficar seriamente comprometido.
Inconsistências mais comuns
Algumas das inconsistências mais comuns que observo nesse tipo de situação incluem:
Ausência de alguma medida linear na matrícula, medida essa que aparece apenas no projeto legal;
Divergência no encerramento de área;
Pontos de amarração imprecisos ou até mesmo conflitantes;
Delimitação na matrícula incompatível com a situação real do terreno.
Esses problemas, embora pareçam detalhes técnicos, têm o poder de travar completamente um processo de incorporação.
Dois cenários práticos
Para ilustrar o impacto real e prático dessa incompatibilidade, trago dois cenários que encontro de forma recorrente:
1. Incorporação em área composta por vários terrenos (com matrículas distintas)
Nessa situação, é necessário unificar os imóveis antes do registro da incorporação. Entretanto, se uma das matrículas estiver incompleta — por exemplo, sem medida perimetral ou área devidamente encerrada — será preciso regularizá-la previamente. Somente depois disso será possível viabilizar a unificação.
2. Projeto legal aprovado sobre um único terreno
Mesmo que não exista necessidade de unificação, se a forma geométrica descrita na matrícula for diferente da real, surgirá um problema. Imagine, por exemplo, uma matrícula que indica um retângulo perfeito, mas que na realidade o terreno possua uma configuração irregular. Nesse caso, será indispensável realizar a regularização, pois as medidas e a área divergirão do assento registral.
Base legal e importância da conferência prévia
Conforme a Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), o conteúdo da matrícula deve refletir com absoluta precisão a realidade física e jurídica do imóvel, garantindo, assim, segurança jurídica a todas as partes envolvidas.
Por isso, antes mesmo de aprovar o projeto legal, é fundamental conferir minuciosamente os dados constantes nas matrículas e avaliar a necessidade de regularização. Essa ação preventiva pode evitar uma série de transtornos futuros.
Benefícios de antecipar a verificação
Essa etapa inicial evita:
Atrasos no cronograma previsto para o lançamento do empreendimento;
Necessidade de enfrentar um processo de retificação de área não previsto inicialmente;
Reprovação ou modificativo do projeto legal;
Despesas imprevistas e, muitas vezes, elevadas.
Portanto, se você está lidando com a fase inicial de um projeto, vale a pena contar com um olhar atento e especializado para os aspectos registrais e técnicos do terreno. Esse cuidado faz toda a diferença na fluidez, previsibilidade e segurança do processo.
Vamos abrir o debate
Você já enfrentou algo parecido nos seus processos? Como lidou com a recusa cartorial, mesmo apresentando toda a documentação possível? Vamos abrir esse debate e buscar soluções mais inteligentes e eficazes, dentro dos limites da legislação.
Priscila Liberato
Engenheira Civil | Retificação de Área
Tags: Regularização Imobiliária | Retificação De Área | Registro De Imóveis | Incorporação Imobiliária | Segurança Jurídica
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