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Unificação de matrículas: onde muitos processos travam antes mesmo de começar
Na teoria, a unificação de matrículas pode até parecer simples: bastaria juntar várias matrículas em uma única. No entanto, na prática, trata-se de um dos atos registrais mais sensíveis e, sem dúvida, um dos que mais geram devolutivas nos cartórios.
Isso acontece porque a unificação de imóveis é uma etapa estratégica, principalmente em projetos de incorporação imobiliária que envolvem terrenos compostos por múltiplos lotes. Contudo, se alguns pontos não forem verificados antecipadamente, aquilo que deveria ser uma fase de viabilização do projeto pode se transformar em um verdadeiro obstáculo técnico e jurídico. E, infelizmente, muitos só percebem isso quando já é tarde demais.
Com frequência, o cenário é o mesmo: você organiza todos os documentos, protocola no Registro de Imóveis e, em vez de avançar, recebe uma nota devolutiva cheia de exigências. O motivo? A unificação não é simplesmente “juntar áreas”. É, na realidade, um ato que exige coerência dominial, técnica e legal.
Principais pontos críticos antes de solicitar a unificação de matrículas
Para que o processo de unificação tenha sucesso e não sofra paralisações inesperadas, é essencial observar alguns critérios prévios:
Mesma titularidade em todas as matrículas – Todos os imóveis precisam estar registrados em nome da mesma pessoa física ou jurídica.
Continuidade territorial – Os terrenos devem ser contíguos, ou seja, fazer divisa entre si.
Coerência nas descrições perimetrais – Matrículas com medidas ou áreas ausentes, descrições imprecisas ou divergentes precisam ser retificadas previamente.
Ausência de ônus impeditivos – Hipotecas, penhoras, indisponibilidades ou cláusulas de inalienabilidade devem ser analisadas com atenção, já que alguns ônus podem impedir o ato de unificação, exigindo o seu cancelamento prévio.
Não é raro ver processos travados por detalhes que poderiam ter sido evitados com uma simples análise inicial. Portanto, antecipar o diagnóstico técnico e dominial reduz drasticamente as exigências, evita retrabalhos e, ao mesmo tempo, protege o cronograma, o orçamento e as expectativas comerciais do projeto.
O custo real de ignorar esses pontos
Ignorar essas verificações pode gerar consequências sérias, como:
Devolução com exigências e consequente suspensão de prazos;
Necessidade de correção do material técnico;
Interferência direta no cronograma do registro de incorporação.
Ou seja, um processo bem conduzido começa antes mesmo do protocolo. Assim, uma unificação bem planejada acelera todas as etapas seguintes, especialmente se o próximo passo for o registro da incorporação imobiliária.
Antecipação como diferencial estratégico
Muitas incorporadoras enfrentam atrasos, exigências inesperadas e custos adicionais simplesmente por não anteciparem inconsistências cartoriais que poderiam ter sido mapeadas desde o início. Dessa forma, é possível afirmar que a segurança jurídica de uma incorporação começa na base. E essa base está justamente na leitura correta de cada matrícula.
Vamos abrir o debate
Na sua experiência, quais têm sido os maiores desafios para realizar a unificação de matrículas sem entraves? Você ou sua equipe já enfrentaram devolutivas por falta de análise prévia ou inconsistências que poderiam ter sido evitadas? Vamos abrir esse debate e compartilhar estratégias que tornem o processo mais ágil, seguro e eficaz.
Priscila Liberato
Engenheira Civil | Retificação de Área
Tags: Unificação De Matrículas | Registro De Imóveis | Retificação De Área | Incorporação Imobiliária | Segurança Jurídica
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